黄光裕将国美电器产生的现金流挪用到地产领域，但主要是用于土地拍卖，他并不会将钱投入到实际的建筑过程中。家电零售业的类金融模式，黄光裕在房地产项目也有类似的玩法。在家电零售领域里，国美电器截留现金，而在房产开发过程中，黄光裕要求建筑商垫付房产开发资金，他自己实际要投入的钱并不多。从拿地、发包工程、销售楼花、业主入住整个流程中，实际需要房地产开发商投入的资金仅为拿地部分，其余部分资金可以通过银行贷款和让建筑承包商垫资获得。开发商只需要支付承包商一部分定金，在楼盘封顶之后，通过销售楼花回笼资金，再偿还银行贷款和建筑商剩余部分工程款即可。如果开发商手里需要资金开发下一个项目，则可以长时间拖欠工程款。

有地产业内人士说，开发商在拿地的时候，可以分期付款，假定某块地地价为10个亿，开发商可以和政府谈土地出让款的支付方式。比如，政府可能会要求他先支付2亿元，剩下拍卖款缓付，或者，可以将地块分成5块，这个地块的2亿元付了之后，就可以办土地开发许可证等证件了，办完之后，可以去银行做抵押，可能会贷来1个亿，加上开发商的自有资金，就可以进入建楼阶段。

黄光裕开发房地产的过程中，融资的方式可以有很多。

在银行收紧对房地产开发商的信贷时，开发商可以通过高利贷借钱、利用信息不对称赚中介费、吸引跨行业投资、向外资投行融资等多种方式实现融资和退出。其中，高利贷借钱是指开发商拍得土地以后，找民间借贷人以高额的月利率获取过桥借款（通常指公司股东为履行出资义务从第三人处取得借款，股东将借入资金交付公司并取得公司股权后，再将公司资金直接或间接地归还给第三人，用以抵销股东对出借人的欠款。形式是：公司股东在设立公司借款注册，公司成立时，公司股东将公司注册资本金抽出，返还给借款人），用以支付土地出让金，或者股权转让金。获取土地使用证后，向银行申请贷款，用以偿还之前的过桥借款。如果银行不同意贷款，开发商就会继续向民间借贷者借贷。利用信息不对称赚中介费是指，开发商往往利用信息不对称，先付股权转让或者土地拍卖的订金，而后再将项目整体转让给其他开发商，从而赚取较高溢价。吸引跨行业投资是指。通过出让项目公司的股权来吸引其他行业公司进入房地产领域。向外资投到融资是指，与外资投行签订融资协议，许诺外资高额的回报率获得投资。

即便有一些必须要支付的钱，黄光裕也会想尽一切办法拖延。

按照现在房地产市场的规定，土地出让款是必须要交的，只有缴纳了土地出让款之后，才能拿到土地使用证。但黄光裕要求手下人尽可能拖延缴纳土地保证金和出让款，尽管最终还是会足额缴纳，但是利用这个"拖延"可以让他有更为充裕的时间盘活手中的资金。

黄光裕的不合理要求有的时候让办事人员十分为难，但如果向他反映有困难，黄光裕会立刻斥责手下人："花钱请你们连这点事都办不好，请你们有什么用？"在黄光裕的压力下，他的手下人也只能通过一切可能的办法拖延各种付款。

前期项目融资到位之后，正式进入开发阶段，这时候，开发商可以通过让建筑承包商垫资来完成项目开发，以此缓解自己的资金压力。许多房地产项目，开发商只投入20%-40%的资金，总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商，工程建设的整个产业链承担了其余60%-80%的开发成本。尽管有规定要求开发商自有资金必须达到35%以上，但事实上，很多开发商都做不到。一些开发商甚至让建筑公司从打地基开始，一直垫资到预售许可阶段。

在房地产开发方面，黄光裕大量采取了以上方式，鹏润系地产公司拖欠了大量的土地款、工程款，这就意味着黄光裕实际投入地产项目的钱并不是很多，他主要是通过让建筑商垫钱来实现自己房地产业务的不断扩张。

2009年春节前，中建八局上百名工人聚集在鹏润大厦门口，要求发放工资。这是因为黄光裕被抓进去了，所以才会发生上门讨债的事，如果他安然无恙，这些工人奈何不了他。

这些建筑承包商为什么肯垫资？一方面，这是建筑行业的潜规则，只有能垫资才能获得承包项目；另一方面，承包商是被黄光裕首富的名头给唬住了，认为几个亿对首富来说不成问题。

虽然黄光裕表面上说胡润的富豪排行榜是杀猪榜，但其实他内心非常在乎首富的称号，因为这个称号能给他的投资带来增值。有一些人在与他合作的过程中都抱着类似的心态，认为黄光裕在资金上不可能有问题，因此会放心大胆地和他合作，殊不知，黄光裕实际上早就算计好了，等到合作对象发现时已经晚了。

楼盘封顶之后，开发商通过销售回笼资金偿还银行贷款，支付建筑承包商的工程款。但如果销售形势不好，或者银行收紧房贷，那么开发商的资金链就有可能面临断裂。这时，有的开发商会铤而走险采取假按揭的方式来骗取银行贷款，前文所述黄光裕从中国银行骗贷就属于此类。

骗贷又称假按揭，具体流程为：当开发商没钱时，就叫亲戚朋友或者员工买他的房，其实这些人不想买，但迫于压力也就买了，开发商给他们掏20%的首付，他们不用掏钱，只需以他们的名义从银行贷款，这样银行就会把剩余的80%给开发商，开发商就有钱了。房子名义产权属于买房人，别的人看上了这间房子，就可以以二手房的方式成交。

假按揭不仅给房地产交易市场造成了虚假繁荣，还对银行信贷安全造成潜在威协。假按揭这种贷款模式只有开发商和银行工作人员串通才能实现，这又造成了银行系统腐败滋生。业内人士称，假按揭其实是可以看出来的，因为从时间上看，一个楼盘在较短时间内成交量突然不正常地上涨、楼盘销售频次加快、买房人之间关系密切，这些无疑都会成为银行放贷员重点关注的方向。黄光裕2006年因为假按揭受调查，最终依靠保护伞庇护获释。

房地产开发商的资金永远都不够用，在上一个楼盘销售完毕之后，他们会用手中的销售余款再去拍卖其他的地块，然后周而复始建设下一个项目。有的时候，一些激进的房地产开发商会以2-3个项目回笼的资金推动6-7个项目的进行，因此，一旦面临类似于2008年这样的金融危机，这些房地产企业就都会因扛不住而倒下。黄光裕1996年进军房地产行业之后，短短数年间，组建多达6家房地产公司，根据黄光裕重组中关村时披露的信息，鹏润系地产总资产规模在180亿元左右，其中还有多块资产未准备纳入上市平台。

上帝欲使人灭亡，必先使其疯狂。

黄光裕的野心随着事业规模的扩大而越来越膨胀。对于国美电器开店速度和房地产开发速度提出了越来越高的要求，黄光裕的资金窟窿开始出现，像宇宙中的黑洞吞噬着周围一切的星体，在离心力加速中，这些星体将粉身碎骨，黄光裕和他的事业注定将被黑洞吞噬。

从2004年9月底起的4年左右时间里，黄光裕抛售国美电器股份套现6次之多，最后一次套现是在2008年9月21日，黄光裕以每股13.74港元出售了1.7亿股股份，套现23.36亿港元。在"2008胡润套现富豪榜"上，黄光裕的历年套现总额由2007年榜上的93亿元上升到2008年榜上的135亿元，再次成为手头现金最多的企业家。